Няма изгледи цената на земята да расте
ВИЗИТКА
Деляна Михайлова е управител на „Земляци М”ООД, договорен партньор на дружество за земеделска земя „Ставен” АД – един от най-големите играчи на пазара за земеделска земя в България. Михайлова е ръководител на офисите за Старозагорска и Пловдивска област.
– Госпожо Михайлова, какъв е пазарният дял на „Ставен” АД?
Компанията притежава 140 хиляди декара земеделска земя в страната. Тя е едно от дружествата, които са сформирани след 2005 г. с цел закупуване и управление на земеделска земя, която впоследствие да комасират, да отдават под наем и управляват.
– Каква е ситуацията на пазара на земята в момента ?
Пазарът на земеделската земя е труден, има частично предлагане в момента, но като цяло се предлага по-малко на по-раздробени парчета, оттам съответно и цената пада. През 2012 г. имаше пик и в края на годината цените достигнаха доста високи стойности. Заговори се дори за „ценови балон”, както при недвижимите имоти. В момента действително пазарът започна да се регулира до нормални ценови стойности.
Един от компонентите при образуването на цената е т. нар. рентно плащане – т.е. парите, които може да се получават от инвестираните средства в тази земя. Не е оправдано 1 декар да струва 1000 лева, а в същото време рентното плащане да е в рамките на 20-30 лв. Получава се много голям марж.
– Каква е ситуацията с цената на земеделската земя по области ?
Цената на земята в Хасковско е най-ниска
В Хасковска област все още цените са по-ниски – в най-слабите землища тръгват от 200-300 лв. на декар, а в по-добрите 300-400 лв. В район Добрич, където традиционно цените са най-високи и бяха стигнали 1300-1400 лв. през 2012 г., също се получи укротяване на пазара и сега цената е под 1000 лв./дка. За регионите на Пловдив и Стара Загора цените се движат в порядъка на 350-550 лв.
– Има ли интерес към покупки на земя?
В последните години се забелязва по-голямо търсене от страна на арендаторите, които са другия елемент, който участва във формирането на цената на земята. Те имат интерес от придобиване на собствени площи. Донякъде оттам се получи изкуствено вдигане на цените – конкуренцията между арендаторите е доста голяма. Нещата и при тях обаче се укротиха. Тези дружества със специална инвестиционна цел до известна степен регулираха и цената на земеделската земя в България.
– А какво се предлага на пазара на земеделска земя?
Предлагането не е голямо, останаха раздробени парчета, съответно цената не може да бъде много висока. Започнаха сделки на вторичния пазар, където се разменят пакети със земи – било между дружествата, било между големи юридически лица.
– Добра инвестиция ли е земята ?
В никакъв случай не препоръчвам да се инвестира с 10 или 20 декара, някой решил да ги купи и да чака печалба. Няма смисъл, не си заслужава. Единствено хората, които имат целенасочени интереси в обработката или управлението на земя, биха могли да имат интерес.
– Колко процента от рентата е нормалната цена на декар ?
Нормалната цена на земята е 5-6% от рентното плащане
Движи се в порядък между 5 и 6 %. Например: при рента от 30 лв на декар, земята не би трябвало да струва повече от 550лв.
– За да се постигне максимално добра печалба, каква трябва да бъде минималната площ, която се търгува ?
Въпросът е много относителен, за съжаление, когато се възстановяваше земята у нас преди години, останаха села и региони, в които тя е много раздробена по половин и един декар и в такива землища много трудно се купува и комасира. Под 5 декара не представляват интерес. Ние например изкупуваме дори и необработваема земя, макар и на символични цени, за да може хората да се освободят от тези имоти. Но истината е, че интерес представляват парцели над 20-50 декара. Такива имоти са възстановени основно в северната част на страната.
– В кои райони на България пазарът на земя е най-слаб, с най-ниски цени и най-слабо предлагане?
С най -ниски цени все още е Хасковска област. Пазарът е много различен. Той може да бъде много интензивен и динамичен в рамките на няколко месеца, а след това с месеци да бъде в голям застой. Условно и трудно да се каже как върви тази скала, нагоре или надолу.
– Какво кара българина да си продава земята ?
Причините са няколко. Тъй като сме купувач, който изкупува директно, без комисионна, виждаме че голяма част от възрастните хора продават, тъй като имотите, които притежават са много малко, а парите, които взимат, им помагат да посрещнат някакви свои нужди. Продават и млади хора, които имат наследствени имоти, а с парите си купуват нещо друго.
Има и търсене от млади хора, които искат да наемат или работят земя. Но ако притежаваш като физическо лице 10 или 20 декара, това в никакъв случай не е възможност за прехрана, дори и да ги задържиш и да се опиташ да печелиш от тях. Когато имаш над 200 или 300 дка, можеш да мислиш за това.
Не може да се каже че продават само възрастни или само млади хора. Те са от различни възрасти и социални категории. Някои хора продават, защото смятат да заминат за чужбина и искат да се освободят от собствеността си.
– До колко има интерес млади фермери да купуват, окрупняват и обработват земята ?
Това са два много различни въпроса. Процесът с окрупняването е много дълъг и труден. Законът за комасацията все още е в някаква фаза на обсъждане и дружествата, които разполагат с много земя, решават проблема със собствени сили. Една част от младите хора, които не са запознати със селско стопанство, нямат идея как стоят нещата, чуват нещо от телевизията или от някаква реклама, решават че ще се заемат със земеделие по някаква програма.
Но тъй като едно е да чуеш, а друго е да обуеш ботушите и да влезеш в нивата, за съжаление голяма част от опитите им не приключват добре и не успяват в този бизнес. Много е важно как ще се подходи към работата със земеделска земя. Човек трябва да е много наясно не само с европейските програми и фондове, но и със спецификите на земята по региони, какво може да се отглежда на нея, какъв бизнес може да се направи, какво ще се инвестира и какви са очакваните печалби. За съжаление при повечето хора това планиране го няма.
Българското селско стопанство през последните 20 години е много хаотично, преди се знаеше: в този регион се отглеждат зърнени култури, в този зеленчуци, а в онзи маслодайни култури. Това сега го няма и води до дисбаланс.
От друга страна сделките стават все по-трудни, защото почти във всяка една сделка се оказва, че 2-3-ма от наследниците са в чужбина от години и връзката с тях е трудна. Съответно сделката не може да бъде финализирана, преди да имаш съгласието и подписа на всеки един от наследниците.
– Вярно ли, че предимно руски и турски фирми изкупуват нивите?
Това са много големи легенди. Действително има 5-6 турски фирми, които купуват земя в определени региони като Ивайловградско и Хасковско и си работят там. Какво значи фирми с руски капитали ? Основните играчи на пазара в момента са българските арендатори и дружествата, създадени с тази инвестиционна цел – покупка и управление на земеделски земи.
Там са „Адванс Тера фонд”, „Агро Финанс”, „Омега агро”. „ Булленд инвестмънт” и нашето дружество „ Ставен” АД. Някои се преструктурираха, други се закриха. Например: „Елана фонд”, което беше първото такова дружество, миналата година бе обявено в ликвидация, тъй като мина фиксираният 7-годишен срок и акциите му бяха придобити от друг голям фонд за земеделска земя.
– Колко хиляди декара земя са изкупени до момента на този пазар ?
Според статистиката, все още процентът на земята, която е окрупнена от големи юридически лица е много малък – под 9%. Все още има и много земя, която е в дребните собственици. На този етап основният собственик на земята у нас е държавата с 2 800 000 декара, а общата площ на обработваемата земя в България е 24 млн. декара.
Ясно е че над 10% от земята принадлежи на държавата. 80% от продаваната земя постъпва в ръцете на арендаторите – хората, които са пряко заинтересовани от обработката на земята и комасацията й – процес, който в някои държави от Европа продължава вече над 100 години. У нас роля при окрупняването на земята ще играят дружествата със специална инвестиционна цел, арендаторите и частните собственици – наследници и лица с високи доходи, които са решили да инвестират.
– Каква е прогнозата за пазара на земята? Ще задържат ли цените сегашните си нива, ще растат ли, ще намаляват ли ?
Цената на земята няма да се вдига
Трудно е да се говори за цени на земеделската земя. Има много различни мнения и настроения. Ако трябва да бъдем честни, няма на какво основание цените да вървят нагоре, защото трябва да се гледа икономическата конюнктура. Какво означава цените да паднат ? Няма да паднат на нивата от 2003-2005 година, по-скоро цените ще се запазят на сегашните си нива – 350-550 лв., като разбира се ще има и парцели по 800 и 1000 лв. на декар.
Цената ще се обуславя от различни строго специфични фактори. От едната страна ще бъде интересът на арендаторите, които придобиват земя, за да я работят, при тях това е дълготраен актив. От другата страна са дружествата които я придобиват и комасират. Миналата година се беше заговорило за различни физически лица като зъболекари и юристи, нотариуси, които печелят добре от бизнеса си и инвестират в земя, дори се бяха превърнали в нещо като брокери. Това вече отшумява, защото не може да очакваш от 100-200 декара земя да станеш милионер или да направиш нещо.
Аз не виждам как един стоматолог ще сложи гумените ботуши и ще тръгне да с занимава със земеделие върху 300 декара земя. В същото време, ако даде тези декари под наем, във времето ще му трябват 15 или 20 години, за да избие парите, които е инвестирал при покупката й. Дори да реши да я продава, няма да постигне високите ценови нива, на които я е купил миналата година. В един момент, както и при недвижимите имоти, цената се застопорява.